Se você está começando a planejar a compra da casa própria, provavelmente já se fez a pergunta mais comum de todas: afinal, quanto dar de entrada no financiamento do Minha Casa Minha Vida? A boa notícia é que a resposta não é um número fixo — e, dependendo do seu perfil, a entrada pode sair bem menor do que você imagina, ou até ser coberta por recursos aos quais você já tem direito.
Isso acontece porque o programa combina dois reforços importantes: o subsídio (um desconto dado pelo governo no ato da compra, que não precisa ser devolvido) e o FGTS (o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, aquele valor que o empregador deposita todo mês em nome de quem trabalha com carteira assinada). Juntos, eles podem reduzir — e em alguns casos zerar — o dinheiro que sai do seu bolso na assinatura do contrato.
Por outro lado, é preciso cuidado com promessas fáceis. Aquele anúncio de "apartamento sem entrada" quase nunca significa que você não vai pagar nada: na maioria das vezes, trata-se de uma entrada parcelada direto com a construtora, que tem regras e riscos próprios. Neste guia, explicamos como a entrada realmente funciona em julho de 2026, quando ela pode ser coberta por subsídio e FGTS e o que verificar antes de assinar qualquer proposta.
Existe entrada mínima no MCMV?
Não existe um percentual fixo de entrada definido nas regras do Minha Casa Minha Vida. Nem 10%, nem 20%. A entrada é, simplesmente, a diferença entre o preço do imóvel e o valor que o banco aprova financiar para o seu perfil.
Funciona assim: ao analisar seu pedido, a Caixa (ou outro banco participante) calcula quanto pode emprestar com base na sua renda, na sua idade, no seu histórico de pagamentos e no valor de avaliação do imóvel. A parcela mensal precisa caber no seu orçamento — e é esse limite que define o tamanho do empréstimo. O que faltar para completar o preço do imóvel é a sua entrada. Para entender esse cálculo em detalhes, veja o guia quanto posso financiar e o artigo sobre a análise de crédito da Caixa.
Na prática, isso significa que duas pessoas comprando o mesmo apartamento podem ter entradas completamente diferentes. Quem tem renda maior tende a conseguir financiar uma fatia maior do valor; quem tem renda mais apertada precisa complementar mais — mas, em compensação, pode ter direito a subsídio.
Vale relembrar as faixas do programa vigentes desde abril de 2026:
| Faixa | Renda familiar mensal bruta | Subsídio |
|---|---|---|
| Faixa 1 | até R$ 3.200 | até R$ 55 mil |
| Faixa 2 | de R$ 3.200,01 a R$ 5.000 | até R$ 55 mil (valor decrescente) |
| Faixa 3 | de R$ 5.000,01 a R$ 9.600 | não tem |
| Faixa 4 | de R$ 9.600,01 a R$ 13.000 | não tem |
Como mostra a tabela, o subsídio existe apenas nas Faixas 1 e 2 — e é justamente ele que muda o jogo da entrada, como você verá a seguir. Se ainda não sabe em qual faixa se encaixa, comece pelo guia quem tem direito ao Minha Casa Minha Vida.
Subsídio + FGTS: quando cobrem a entrada inteira
O subsídio é um valor que o governo paga por você na hora da compra, reduzindo o total que precisa ser financiado ou dado de entrada. Nas Faixas 1 e 2, ele chega a R$ 55 mil e vai diminuindo conforme a renda sobe: quanto menor a renda familiar, maior o desconto. Para estimar o seu, veja a página de subsídio e o artigo quanto de subsídio vou receber.
O FGTS entra como a segunda peça. Se você trabalha (ou já trabalhou) com carteira assinada, tem um saldo acumulado que pode ser usado como entrada ou pagamento parcial do imóvel. Os requisitos, que valem para todos os compradores:
- Ter 3 anos ou mais de trabalho sob o regime do FGTS, somando todos os empregos — não precisa ser tempo seguido nem na mesma empresa;
- Não ter outro financiamento habitacional ativo no SFH (Sistema Financeiro da Habitação, o conjunto de regras dos financiamentos de moradia no Brasil);
- Não possuir imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha, incluindo a região metropolitana;
- O imóvel deve ser para a sua moradia, não para investimento ou aluguel.
Um detalhe que muita gente não sabe: cônjuges e companheiros podem somar os saldos dos dois FGTS na mesma compra. As regras completas estão nas páginas FGTS e como usar o FGTS.
Agora, a conta que interessa. Exemplo ilustrativo (valores fictícios, apenas para visualizar o raciocínio): imagine um apartamento de R$ 250 mil comprado por uma família da Faixa 2 em uma cidade grande. Digamos que o banco aprove financiar R$ 195 mil — faltariam R$ 55 mil. Se essa família tiver direito a R$ 30 mil de subsídio e o casal somar R$ 25 mil de FGTS, a entrada em dinheiro cai para zero. Mude qualquer variável — renda, valor de avaliação, saldo do fundo — e o resultado muda junto. É por isso que a única resposta honesta para "quanto dar de entrada no financiamento" é: depende da simulação do seu caso.
Um lembrete importante: mesmo com a entrada zerada, existem custos de cartório e ITBI (o imposto municipal sobre a transferência do imóvel). No MCMV há um alívio relevante nos emolumentos de registro: isenção total para renda de até 3 salários mínimos, 90% de desconto de 3 a 6 salários e 80% de 6 a 10 salários — mas o benefício não é automático, é preciso solicitá-lo no cartório. Já o ITBI varia de cidade para cidade: alguns municípios têm isenção ou redução, outros não. Reserve uma folga no orçamento para esses itens.
O que o anúncio "sem entrada" significa
Quando você vê um cartaz ou um anúncio na internet prometendo "apartamento sem entrada", geralmente está diante de uma destas três situações:
- Subsídio + FGTS cobrindo a entrada — é real e legítimo, como no exemplo acima, mas depende do perfil de cada comprador. O anúncio não conhece a sua renda nem o seu saldo de FGTS, então não pode garantir que vai funcionar para você.
- Entrada parcelada com a construtora — o caso mais comum. Você não paga tudo de uma vez na assinatura, mas paga sim uma entrada, diluída em parcelas mensais durante a obra. "Sem entrada" aqui significa "sem entrada à vista".
- Campanhas pontuais — feirões e ações promocionais em que a construtora banca parte dos custos ou oferece descontos por tempo limitado. Vale ler as condições com lupa.
Em nenhum desses cenários o banco simplesmente financia 100% do valor para qualquer pessoa. E desconfie de quem "garante" aprovação antes da análise de crédito: nenhum vendedor, imobiliária ou correspondente pode prometer isso — a decisão final é sempre do banco.
Entrada parcelada com a construtora: cuidados
No imóvel comprado na planta, o modelo mais comum funciona assim: o comprador paga uma parte do preço em parcelas durante a construção (um sinal na assinatura mais mensais até a entrega) e, na hora das chaves, o restante é quitado com o financiamento bancário — o chamado repasse. Ou seja: a "entrada sem dinheiro na hora" é, na verdade, uma entrada diluída ao longo da obra.
Esse caminho pode ser vantajoso — dá tempo de pagar aos poucos enquanto o prédio sobe — mas exige atenção a alguns pontos antes de assinar:
- Correção pelo INCC. Durante a obra, as parcelas pagas à construtora costumam ser corrigidas pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção). Isso significa que a parcela do contrato não é fixa: ela cresce conforme o índice. Pergunte qual é o índice de correção e simule o impacto.
- O financiamento só é analisado nas chaves. A aprovação do banco acontece lá na frente, perto da entrega. Se o crédito for negado nesse momento, pode haver distrato (o cancelamento da compra), com regras específicas de devolução dos valores pagos. Entenda o que fazer se o financiamento for negado — e, antes disso, cuide do seu nome e da sua renda durante toda a obra.
- Custo do parcelamento pós-chaves. Se parte do saldo ficar parcelada com a própria construtora depois da entrega, o custo costuma ser maior do que o do financiamento bancário. Compare sempre as duas pontas.
- Leia o contrato com atenção. Verifique o índice de correção, o prazo de entrega e a multa por atraso da obra, e as condições de devolução em caso de distrato. Na dúvida, vale investir em uma consulta com advogado antes de assinar.
- Pesquise a construtora. No modelo direto, não há um banco intermediando o dia a dia do contrato — você depende da saúde financeira e do histórico de entregas da empresa.
Como descobrir sua entrada real no simulador
Chega de estimativas genéricas: o jeito mais rápido de descobrir a sua entrada é simular com os seus números. O passo a passo:
- Faça a simulação no nosso simulador, informando a renda familiar bruta (a soma de todos os rendimentos de quem vai compor a compra, antes dos descontos). Você recebe uma estimativa de valor financiável, subsídio e parcela.
- Consulte seu saldo de FGTS no aplicativo oficial do fundo. Se for comprar em casal, consulte os dois saldos.
- Some as três fontes — valor financiável + subsídio estimado + FGTS — e compare com o preço dos imóveis disponíveis na sua região. A diferença que sobrar é a sua entrada real em dinheiro.
- Organize a documentação com antecedência: a lista completa está em quais documentos preciso. Papelada em ordem acelera a análise.
- Entenda as etapas seguintes no passo a passo do financiamento na Caixa, para saber o que esperar entre a simulação e as chaves.
E se a conta ainda não fechar hoje, ela pode fechar em breve: as condições do programa mudaram bastante em 2026, com faixas de renda mais amplas e tetos de imóvel maiores — veja o que mudou no MCMV em 2026. Cada real de FGTS acumulado e cada melhora na renda familiar reduzem a entrada necessária.
Faça agora sua simulação gratuita no simulador e descubra, em poucos minutos, quanto você precisaria dar de entrada — e se subsídio e FGTS podem cobrir essa conta por você.
As regras do Minha Casa Minha Vida podem mudar sem aviso. Confira as condições vigentes ao fazer sua simulação. Última atualização: julho de 2026.
