Quem está comprando o primeiro imóvel costuma se planejar para a entrada — e descobre, já com o contrato na mão, que existem outras despesas no caminho até as chaves. O ITBI no Minha Casa Minha Vida é a mais conhecida delas, mas não é a única: há também o registro em cartório e os seguros obrigatórios que vêm embutidos na parcela. Nenhum desses custos deveria pegar você de surpresa.
A boa notícia é que o programa tem benefícios reais nessa etapa: quem financia pelo MCMV pode ter isenção total ou descontos de 80% a 90% nos emolumentos de registro (as taxas cobradas pelo cartório), dependendo da renda. A notícia menos boa é que esse desconto federal não vale para o ITBI, que é um imposto municipal — cada cidade tem regra própria.
Neste guia, colocamos todos os custos em ordem cronológica, explicamos quanto custa cada um, mostramos o passo a passo para pedir o desconto no cartório e fazemos a conta completa num exemplo ilustrativo. Se você ainda está na fase de análise, vale ler antes o passo a passo do financiamento na Caixa para entender onde cada custo se encaixa.
Todos os custos além da entrada, em ordem cronológica
Entre a aprovação do crédito e a rotina de pagar as parcelas, os custos aparecem mais ou menos nesta ordem:
- Tarifas do banco na contratação. Dependendo do contrato, podem existir tarifas ligadas à avaliação do imóvel e à administração do financiamento. Elas aparecem no CET (Custo Efetivo Total), o número que mostra quanto o financiamento custa de verdade, com tudo incluído. Peça sempre o CET antes de assinar.
- Assinatura do contrato. Aqui não há custo extra de escritura: quando o imóvel é financiado, o próprio contrato emitido pelo banco tem força de escritura pública. Você não precisa (nem deve) pagar uma escritura separada no tabelionato de notas.
- ITBI. O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis é cobrado pela prefeitura da cidade onde fica o imóvel. Ele precisa estar pago antes do registro — o cartório exige o comprovante de quitação.
- Registro no Cartório de Registro de Imóveis. É o ato que transfere oficialmente a propriedade para o seu nome (com a garantia do banco). É aqui que entram a isenção e os descontos do MCMV e do SFH.
- Seguros e taxas embutidos na parcela. Depois das chaves, cada prestação já inclui os seguros obrigatórios MIP e DFI, além de eventual taxa de administração. Não são boletos separados, mas encarecem a parcela — detalhamos adiante.
- Custos de entrada na casa. IPTU proporcional, condomínio (se houver), ligação de água e luz e a mudança em si. Não fazem parte do financiamento, mas mereciam estar no seu planejamento.
Guarde a regra de ouro: ITBI e registro são pagos à vista, entre a assinatura e as chaves. É para esse momento que você precisa reservar dinheiro além da entrada.
ITBI no MCMV: quanto é e quando há isenção na sua cidade
O ITBI é um imposto municipal: quem define a alíquota (o percentual cobrado), a base de cálculo e eventuais isenções é a prefeitura, por lei própria. Por isso não existe uma resposta única para o Brasil inteiro — e por isso o desconto federal de cartório do MCMV não abrange o ITBI.
Na prática, o imposto é calculado como um percentual sobre o valor do imóvel (ou sobre o valor de referência adotado pela prefeitura, o que for maior, conforme a regra local). Num exemplo puramente ilustrativo: se a alíquota da sua cidade fosse de 2%, um imóvel de R$ 250 mil geraria um ITBI de R$ 5.000.
Algumas prefeituras oferecem isenção ou redução do ITBI para imóveis do Minha Casa Minha Vida, para o primeiro imóvel ou para imóveis até certo valor — mas isso varia de cidade para cidade e muda com frequência. O caminho seguro:
- Consulte o site da Secretaria da Fazenda (ou de Finanças) do seu município e procure por "ITBI" e "isenção";
- Pergunte diretamente no atendimento da prefeitura se há benefício para MCMV ou primeiro imóvel, e qual o procedimento para requerer;
- Se houver isenção, ela normalmente precisa ser pedida antes de emitir a guia de pagamento — não é aplicada sozinha.
Em alguns lugares, quem paga essa conta nem é você: no programa estadual Entrada Moradia Ceará, por exemplo, a construtora deve arcar com ITBI e registro das unidades enquadradas. Vale perguntar à construtora ou imobiliária se existe condição parecida no seu caso.
Desconto no cartório para o 1º imóvel do SFH: como pedir
Aqui mora o benefício mais desconhecido — e um dos mais valiosos — do processo. A lei federal garante:
| Situação | Benefício no registro |
|---|---|
| 1º imóvel residencial financiado pelo SFH | 50% de desconto nos emolumentos (art. 290 da Lei 6.015/1973) |
| MCMV, renda familiar até 3 salários mínimos | Isenção total |
| MCMV, renda de 3 a 6 salários mínimos | 90% de desconto |
| MCMV, renda de 6 a 10 salários mínimos | 80% de desconto |
SFH é o Sistema Financeiro da Habitação — o guarda-chuva que inclui os financiamentos do MCMV e boa parte dos financiamentos habitacionais com recursos do FGTS e da poupança. Ou seja: mesmo quem não se enquadra nas faixas do MCMV pode ter direito ao desconto de 50% no primeiro imóvel.
O detalhe crucial: o desconto não é automático. O cartório não vai aplicá-lo por conta própria — você precisa pedir. O passo a passo:
- Reúna os documentos: contrato de financiamento assinado (ele comprova que a operação é MCMV/SFH), documento de identidade e comprovante de renda familiar. Uma declaração de que se trata do seu primeiro imóvel residencial costuma ser exigida — o próprio cartório ou o correspondente Caixa orienta o modelo. Confira também o checklist de documentos do financiamento.
- Peça o benefício por escrito ao protocolar o contrato para registro, citando o enquadramento no Minha Casa Minha Vida ou, no caso do desconto de 50%, o art. 290 da Lei 6.015/1973. Muitos cartórios têm requerimento pronto no balcão.
- Confira o orçamento antes de pagar. Peça o demonstrativo dos emolumentos com o desconto aplicado. Se o valor vier cheio, questione formalmente.
- Se o cartório negar, você pode pedir a revisão por escrito e, persistindo a negativa, levar a questão à Corregedoria de Justiça do seu estado, que fiscaliza os cartórios. Na prática, com o contrato MCMV em mãos, a aplicação costuma ser tranquila.
Uma dica de planejamento: resolva o registro logo. O contrato de financiamento tem prazo para ser registrado, e o cronograma todo — da análise às chaves — já tem suas próprias esperas, como mostramos em quanto tempo demora o financiamento na Caixa.
Seguros e taxas embutidos na parcela
Sua prestação mensal não é só amortização e juros. Dentro dela vêm, por exigência legal, dois seguros habitacionais:
- MIP (Morte e Invalidez Permanente): se o titular do financiamento falecer ou ficar permanentemente inválido, o seguro quita o saldo devedor (integralmente ou na proporção da renda daquele titular, quando o financiamento é em dupla). É uma proteção importante para a família — o imóvel não vira uma dívida herdada.
- DFI (Danos Físicos do Imóvel): cobre danos estruturais ao imóvel, como incêndio, desmoronamento ou alagamento, durante todo o financiamento.
Além dos seguros, o contrato pode prever uma taxa de administração mensal do banco. O custo do MIP normalmente varia com a idade do comprador (quanto mais velho o titular, mais caro) e o do DFI com o valor do imóvel.
Nada disso é boleto separado: tudo já vem dentro da parcela. Por isso, ao comparar cenários, olhe sempre o CET, e não apenas a taxa de juros. É o CET que revela o peso real de seguros e taxas. Ao fazer sua conta no simulador, lembre que o valor final da prestação no contrato incluirá esses itens.
A conta completa num imóvel típico (exemplo ilustrativo)
Vamos juntar tudo num cenário puramente ilustrativo: um apartamento de R$ 250 mil (dentro do teto das Faixas 1 e 2 em boa parte das cidades), comprador com renda familiar entre 3 e 6 salários mínimos, numa cidade com ITBI hipotético de 2% e emolumentos de registro hipotéticos de R$ 3.000.
| Custo | Sem benefício | Com os benefícios do MCMV |
|---|---|---|
| ITBI (regra municipal, ex.: 2%) | R$ 5.000 | R$ 5.000* |
| Registro do contrato no cartório | R$ 3.000 | R$ 300 (90% de desconto) |
| Escritura em tabelionato | — | — (contrato do banco vale como escritura) |
| Total entre assinatura e chaves | R$ 8.000 | R$ 5.300 |
*Salvo se a sua prefeitura tiver isenção ou redução própria — verifique.
No exemplo, o pedido de desconto no cartório economiza R$ 2.700 com um simples requerimento. E se a renda da família fosse de até 3 salários mínimos, o registro sairia de graça. São valores ilustrativos — as tabelas de emolumentos variam por estado e as alíquotas de ITBI por município — mas a ordem de grandeza ajuda no planejamento: reserve alguns pontos percentuais do valor do imóvel para essa etapa.
Lembre que, do outro lado da balança, o programa também ajuda a reduzir o que você precisa juntar: o subsídio pode chegar a R$ 55 mil nas Faixas 1 e 2, e o FGTS pode compor a entrada. Veja quanto cabe no seu bolso em quanto posso financiar.
Dá para financiar o ITBI e o cartório junto?
Depende da política do banco e do seu enquadramento, mas em muitos casos sim: é comum que o banco permita incluir parte das despesas de ITBI e cartório no valor financiado, dentro de limites que dependem da avaliação do imóvel e da sua capacidade de pagamento.
Antes de escolher esse caminho, pese os dois lados:
- A favor: você não precisa desembolsar tudo à vista num momento em que o caixa já está apertado pela entrada e pela mudança.
- Contra: essas despesas passam a fazer parte do saldo devedor — ou seja, você pagará juros sobre elas por anos. Um custo de alguns milhares de reais hoje custa mais ao longo do contrato.
Se tiver como pagar à vista, geralmente é o caminho mais barato — ainda mais depois de aplicar os descontos de cartório e verificar isenções municipais. Se não tiver, financiar essas despesas é legítimo e pode ser o que viabiliza o negócio: pergunte ao correspondente ou ao gerente antes da assinatura, porque a inclusão precisa entrar no contrato. E atenção: incluir despesas no financiamento depende de o valor total continuar dentro dos limites do seu enquadramento — as regras de 2026 estão resumidas em o que mudou no MCMV em 2026.
Planejar esses custos com antecedência é o que separa uma compra tranquila de um sufoco de última hora. Comece agora: simule seu financiamento para ver parcela, subsídio e valor de entrada no seu perfil, e explore os imóveis disponíveis na sua região.
As regras do Minha Casa Minha Vida podem mudar sem aviso. Confira as condições vigentes ao fazer sua simulação. Última atualização: julho de 2026.
